Akhir Penantian Panjang Pengembang

Back to Home

Wacana pembukaan akses kepemilikan properti bagi warga negara asing pada masa pemerintahan Presiden Joko Widodo sudah bergulir sejak dua bulan lalu. Namun, kapankah sejatinya kebijakan ini menemui kepastian?

Hafiyyan (redaksi@bisnis.com)

Praktik jual beli di bawah tangan membuat negara kehilangan pemasukan.

Kementerian ATR/BPN sedang menyiapkan draf PP baru.

Pada Mei 2015, Menteri Keuangan Bambang P.S. Brodjonegoro melontarkan pernyataan akan merestui kepemilikan apartemen untuk warga negara asing (WNA) dengan batasan harga Rp5 miliar.

Aturan kepemilikan apartemen ini akan diterbitkan bersamaan dengan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) sektor properti yang bersifat progresif.

Selang beberapa hari sebelumnya, Kemenkeu menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 90/PMK.03/2015 menggantikan PMK No. 253/ PMK.03/2008 tentang Wajib Pajak Badan Tertentu sebagai Pemungut Pajak Penghasilan dari Pembeli atas Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah.

Salah satu isinya ialah penetapan batas harga hunian sangat mewah yang sebelumnya Rp 10 miliar menjadi Rp5 miliar.

Properti hunian yang notabene menjadi kebutuhan primer juga termasuk di dalamnya. Sontak pengembang pun merasa semakin terpukul, setelah adanya pelemahan penjualan sejak akhir 2014.

Angin segar kembali berhembus pada Senin, 23 Juni 2015, tatkala Presiden Jokowi, sapaan akrab Joko Widodo, menyetujui usulan untuk memperbolehkan kepemilikan WNA di sektor properti dengan syarat tetap memperhatikan akses kepada masyarakat.

Usulan pun disampaikan oleh Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) melalui berbagai penilaian dan pertimbangan.

Wakil Ketua Bidang Hukum dan Perundang-Undangan REI Ignesjz Kemalawarta menyampaikan ada tiga alasan utama asosiasi dalam mengusulkan rencana kepemilikan properti bagi WNA.

“Pertama, dalam menyambut keterbukaan Masyarakat Ekonomi Asean, hanya Indonesia yang belum mengizinkan kepemilikan properti oleh asing. Akibatnya, kita kehilangan pasar potensial karena pihak asing lebih memilih berinvestasi properti ke negara lain,” tuturnya.

Pertimbangan kedua, lanjut Ignesz, sebenarnya sudah banyak orang asing yang memiliki properti dengan mengatasnamakan warga lokal, seperti yang terjadi di Bali. Praktik jual beli di bawah tangan tersebut malah membuat negara kehilangan sejumlah pemasukan dari sektor pajak.

Sesuai dengan usulan REI, dengan batas harga di atas Rp5 miliar, minimal negara bisa mengambil pemasukan dari sektor pajak sebesar 40% atau Rp2 miliar.

Dana sebesar itu justru bisa digunakan untuk menggenjot penyediaan rumah murah bagi masyarakat. Hal inilah yang menjadi pertimbangan ketiga.

Sementara itu, Head of Research and Advisory Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo berpendapat keluarnya wacana kepemilikan properti bagi WNA bisa jadi merupakan langkah pemerintah untuk tetap menjaga gairah pasar di segmen atas.

“Awalnya semenjak mengeluarkan pajak supermewah dengan batas harga Rp5 miliar, takutnya yang terkena dampaknya ialah segmen atas. Mungkin karena itu mereka [pemerintah] harus memperbolehkan asing untuk membantu pemintaan di segmen upper,” ujarnya.

Bila melihat wacana kepemilikan properti oleh orang asing dengan batasan harga Rp5 miliar, sambung Arief, hal ini tidak serta-merta akan menggairahkan pasar.

Pasalnya, jumlah pasokan kondominium kelas atas masih sangat sedikit bila dibandingkan dengan segmen lainnya.

Berdasarkan data Cushman & Wakefield Indonesia, terdapat sekitar 187.000 unit proyek kondominium yang sedang dipasarkan, hanya sekitar 12,6% yang untuk segmen atas.

Masalah suplai segmen atas untuk WNA yang masih sedikit bisa dikatakan menjadi fenomena telur dan ayam alias mana yang lebih dulu muncul. Pasar WNA yang terbatas berasal dari pembatasan kepemilikan dari segi kebijakan. Akibatnya, pengembang pun hanya menyediakan suplai yang minim.

“Jadi pengembang pun cenderung masih melihat dan menunggu kebijakan kepemilikan properti oleh asing akan seperti apa,” imbuhnya.

Menurut Arief, pemerintah perlu berbuat banyak untuk mengatur kepemilikan properti bagi WNA. Bukan hanya memberikan batasan harga, melainkan juga mengatur status dan durasi kepemilikan.

Wacana Perihal Kebijakan Kepemilikan Properti oleh WNA

  • Batasan harga minimal ialah Rp5 miliar.
  • WNA hanya boleh membeli unit apartemen, bukan rumah tapak, ti Rumah tapak hanya berlaku di wilayah kawasan ekonomi khusus.
  • Kebijakan akan diatur dalam peraturan pemerintah.
  • Status kepemilikan ialah hak pakai untuk seumur hidup.
  • WNA bisa mewariskan, menjual, ataupun menyewakan huniannya.
  • ti Bila diwariskan, hak pakai tetap berlaku seumur hidup bagi pewarisnya.
  • Status tanah hunian boleh di luar lahan milik negara.

Sumber : Dari berbagai sumber, diolah.

SIAPKAN ATURAN

Menteri Agraria dan Tata Ruang (ART)/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Ferry Mursyidan Baldan menuturkan pihaknya sedang menyiapkan draf PP baru untuk mengatur kepemilikan properti bagi WNA. Beleid tersebut ditargetkan tuntas sebelum akhir tahun ini.

Adapun PP baru menjadi pengganti PP No. 41/1996 tentang Pemilikan rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Instrumen utama yang diubah ialah durasi kepemilikan hak pakai menjadi seumur hidup. Kemudian, bila PP No. 41/1996 mengatakan hunian orang asing hanya boleh dibangun di atas tanah negara, beleid baru akan membuatnya menjadi lebih fleksibel. Artinya, hunian boleh dibangun’di atas lahan selain milik pemerintah.

“Makanya, PP baru itu mengatur itu [hak pakai dan status tanah]. Pola pikir kita harus berubah. Status hak pakai tidak melemahkan dia [orang asing] dalam hal keperdataannya. Boleh pakai seumur hidup, diwariskan, atau diperjualbelikan. Jadi, ada keadilan juga bagi mereka,” tuturnya.

Guru Besar Fakultas Hukum Universitas Indonesia Arie S. Hutagalung dalam opininya di koran ini edisi Rabu (1/7) menyampaikan dirinya tidak melihat urgensi dari revisi PP No. 41/1996, mengingat sudah tersedia payung hukum dan aturan main yang jelas dalam kepemilikan tanah bagi orang asing.

“Kalaupun membutuhkan revisi, yang perlu direvisi adalah ketentuan tentang jangka waktu yang ada di PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah,” tulisnya.

Adanya revisi PP No. 40/1996 membuat orang asing dapat menguasai tanah dengan jangka waktu yang cukup lama, di samping tetap menjamin kepastian bagi seluruh masyarakat bahwa kepemilikan oleh WNA tersebut tetap dibatasi.

Sama seperti masalah perumahan lainnya, pemerintah bersama pemangku kepentingan sektor properti, misalnya, perbankan, asosiasi pengembang, para pakar, akademisi, dan lembaga terkait seperti BKPM perlu merumuskan kebijakan kepemilikan properti oleh WNA secara terpadu.

Bila target sebelum akhir tahun ini peraturan yang diperlukan dapat tuntas, seperti yang dikatakan oleh Menteri ATR/BPN, setidaknya pengembang dan pasar tahu kapan periode watt and see atau ‘ harap-harap cemas’ mereka akan berkesudahan. BI

Bisnis Indonesia | Senin, 27 Juli 2015 | Hal. 7